25.10.2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7464 sayılı “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile birlikte konutların gerçek ve tüzel kişilere, turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esaslar belirlendi.

İzin Belgesi Zorunlu Hale Geldi

Kiraya verenin konutunu gerçek veya tüzel kişilere en fazla yüz gün süreyle kiralamasına izin verilmesi amacıyla turizm amaçlı kiralama izin belgesi alması gerekiyor. Tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar Kanunun kapsamı dışında kalıyor. Konutunuzu tek seferde 4 ay gibi bir süre kiralıyorsanız,bu Kanunda yer alan hususlara tabi değilsiniz, böyle bir durumda Türk Borçlar Kanunu Özel Hükümlerde yer alan “Kira Sözleşmeleri” hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

Günlük Kiralama mı? Turizm Amaçlı Kiralama mı?

7464 sayılı “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun” 2.maddesinde yer alan tanımlamaya göre “Turizm amaçlı kiralama: Konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasını” ifade ediyor. Yani bu Kanun kapsamında yapılacak kiralamalardan bahsedeceksek günlük kiralama ifadesi yerine “Turizm Amaçlı Kiralama” lafını kullanmak daha kurumsal ve yeknesak bir ifade olacaktır.

İzin Belgesi ve Plaket Nedir ve Niteliği Nasıldır?

Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur. Bahse konu izin belgesini verecek makam Kültür ve Turizm Bakanlığı’dır. Bakanlık bu yetkisini turizm amaçlı kiralanan konutun bulunduğu ilin valiliği vasıtasıyla da kullanabilir. Böyle bir durumda muhtemelen Kültür ve Turizm Bakanlığı yetkisini devrettiği valilikleri belirledikten sonra ilan edecektir.

İzin belgesine ek olarak bir de turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine nitelikleri belirlenen plaket asılacaktır. Yani turizm amaçlı kiralama için ilk istenenler izin belgesi ve plaket olacak. İzin belgesi ve plaket ücretleri Kültür ve Turizm Bakanlığınca belirlenecektir.

İzin Belgesi İçin İlk aşama Nedir?

İzin belgesi başvurusu yapılması için sadece başvuran kişinin yeterlilikleri kâfi değil. İzin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibraz edilmesi gerekiyor. Bu karar Kat Malikleri Kurulu Karar Defterine “turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin” yazılmış bir karar olmalıdır.

Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde, örneğin 3 ayrı binadan ve her binada 15 kat malikinin yaşadığı bir sitede 45 malikin tümünden olur almak gerekmiyor. Bu durumda sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu binadaki kat maliklerinin tümünün oluru gerekiyor. Burada dikkat edilecek husus, Kanununun lafzında “kat maliki” tabirini kullanmış olmasıdır. Yani bu durumda kiracılardan alınacak uygunluk olurunun geçerliliği olmayacaktır.

Aynı Binada Birçok Konutu Olan ve Bunları Kiralamak İsteyenlerin Durumu?

Aynı binada bir kişinin birçok maliki olduğu konut varsa, üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir.

Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, başvuruda;

a) İşyeri açma ve çalışma ruhsatının,

b) Başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda, üçüncü fıkradaki hükme ilave olarak, tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur.

İzin Belgesini Kim Alacak? Kiralayan mı? Kiracı mı?

İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. Kiraya veren bu yükümlülüğü yerine getirirken işlemleri kendisi de yapabilir, eğer isterse 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla da yapılabilir.

İzin belgesi sahibi, gerçek kişi ise ölüm tarihinden itibaren üç ay içerisinde mirasçılar tarafından başvuruda bulunulmaması veya tüzel kişi ise tüzel kişiliğinin sona ermesi durumunda izin belgesi geçersiz hale gelir. Ancak kullanıcıların hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder. Yani gerçek kişiler için vefatından sonra 3 ay içinde mirasçılar başvurmadıysa, tüzel kişiler için (örneğin şirketler) kişiliği sona erdiyse (örneğin ticaret sicilinden kaydının silinmesi) içerideki kiracı haklarını kiralama süresi sonuna kadar kullanacak ancak izin belgesi sahibi yeniden kiralayamayacaktır.