Denetlemede asıl yetki Kültür ve Turizm Bakanlığındadır. Ancak Bakanlık, turizm amaçlı kiralamalarda denetim yapma yetkisini haiz olup, gerek görülmesi durumunda, denetim yetkisini kiralamaya konu taşınmazın bulunduğu valilik vasıtasıyla da kullanabilir.

Kanunun uygulanması sırasında doğacak tereddütleri ve uygulamaya ilişkin aksaklıkları gidermeye, uygulama birliğini sağlayacak gerekli düzenlemeleri yapmaya, bu Kanunun uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye yine Kültür ve Turizm Bakanlığı yetkilidir.

Kanun Çıkmadan Önce Yapılmış Olan Kirala Sözleşmelerinin Durumu Ne Olacak?

Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir ay içinde izin belgesi almak üzere Kültür ve Turizm Bakanlığına başvurulması zorunludur. İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri, başvuru tarihinden itibaren 3 ay içinde sonuçlandırılır. Başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamaz, ancak bu konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder. Yani kiralayan aleyhine izin belgesi verilmemiş olsa dahi kiralayan kullanıcının haklarına halel gelmeden sözleşme süresinin sonuna kadar kullanılmaya devam edilecektir.

İzin Belgesi Olmadan Kiralama Yapmanın Cezası Var Mı?
Kanunun 4.maddesinde farklı durumlara farklı cezalar öngörülmüştür.
Önce aşağıdaki durumların tespiti durumunda verilecek cezalara göz atalım:
1. İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilir. Verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere 500.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verilir.
2. İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır. Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, her bir sözleşme için 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır. Yukarıdaki 1 ve 2 numaralı bahsettiğimiz cezalara rağmen izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında, 1.000.000 (Bir Milyon) Türk lirası idari para cezası uygulanır.
3. İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.

4. Yukarıda faaliyetlerin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan ve Bakanlık tarafından yapılan uyarıya rağmen yirmi dört saat içinde içeriği çıkarmayan, 23/10/2014 tarihli ve 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanunda tanımlanan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında, her bir konut için 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır. İhlalin gerçekleştiği yayın, kısım, bölüm ile ilgili olarak içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verilir ve bu karar uygulanmak üzere Erişim Sağlayıcıları Birliğine gönderilir. Ayrıca, bu karara uyulmaması halinde aracı hizmet sağlayıcılar hakkında her bir konut için 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.

5. Her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, 1.000.000 (Bir Milyon) Türk lirası idari para cezası uygulanır.

Şimdi izin belgesi sahiplerine aşağıdaki ihlallerde uygulanacak idari yaptırımlara göz atalım:
1. Kültür ve Turizm Bakanlığınca istenilen bilgi ve belgelerin 30 gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda 50.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.

2. Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içerisinde bildirilmemesi durumunda 50.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.

3. 11/7/2019 tarihli ve 7183 sayılı Türkiye Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansı Hakkında Kanun kapsamında turizm payının ödenmesine ilişkin belgenin Bakanlıkça belirlenen süre içerisinde ibraz edilmemesi veya yapılacak denetimlerde bu belgenin sunulmaması halinde 50.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.

4. Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi hallerinde 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.

5. Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır. Para cezasının uygulanmasını takiben verilen on beş günlük süre içinde alınan ödemenin iadesinin yapılmaması durumunda ayrıca 200.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.

6. Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır ve asılması için 15 gün süre tanınır. Para cezasının uygulanmasına rağmen plaketin on beş gün içerisinde turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmaması durumunda, 500.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.

7. Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için 15 gün süre verilir.

İdari Cezaları Kim Verir?

Kanunun 4.maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi hariç olmak üzere birinci fıkrada belirtilen idari yaptırımlar konutun bulunduğu mahallin en büyük mülki idare amiri (örneğin illerde vali), birinci fıkranın (e) bendi ve Kanunun 4.maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen idari yaptırımlar ise Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından tayin edilir ve uygulanır.

İzin Belgesi İptal Edilebilir mi?

İzin belgesi, Kanunda yazan hususların yerine getirilmemesi durumlarında ya da aşağıda belirtilen sair sebeplerle iptal edilebilecektir;

1. İzin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi.

2. Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi.

3. Kanunun 4. maddenin ikinci fıkrasının (b) bendinin uygulanmasını takiben verilecek 30 günlük sürede izin belgesinin devri için turizm amaçlı kiralama yapılan konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmaması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi.

4. Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi.

5. Kanunun 4 üncü maddenin ikinci fıkrasının (ğ) bendinin uygulanmasına rağmen aykırılıkların giderilmediğinin tespit edilmesi.

İzin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam edecektir. Yani kiralayan aleyhine izin belgesi iptal edilmiş olsa dahi kiralayan kullanıcının haklarına halel gelmeden sözleşme süresinin sonuna kadar kullanılmaya devam edilecektir.

Kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Yani turizm amaçlı kiralamalarda konutu kiralayanlar alt kira sözleşmesi gibi herhangi bir yolla kiraya veremezler. Ayrıca standart bir kira sözleşmesi ile oturan kiracılar, kiracısı oldukları evi turizm amaçlı başkasına kiralayamazlar. Örneğin bir evin yıllık kiracının 2 ay tatile gittiği sürede ek para kazanmak için kiracısı olduğu evi başka birisine turizm amaçlı kiralaması yasaktır.

Ancak kullanıcı tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu, kendi personeline kullandırması bu fıkra kapsamı dışındadır. Yani bir anonim şirketi turizm amaçlı 50 gün kiraladığı konutu örneğin 5’er günden 10 ayrı personeline kullandırabilecektir. Bu durum ayrı bir kira sözleşmesi gerektirmez. İzin belgesi sahibi ile kullanıcı arasında yapılan sözleşme, sözleşmede belirtilen sürenin sonunda sona erer.

Kiraya Verdiğim Evde Kalanları Bildirmek Zorunda mıyım?

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanır. 1774 sayılı Kanun kapsamında bildirim yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilir.

Söz konusu Kanun birçok hüküm ihtiva ediyor. Yani kiraya verilecek konutta kiralayanlar ve çalışanlar da dahil olmak üzere 1774 sayılı Kanun kapsamında gereken tüm bilgilerin toplanması ve ilgili makamlara bildirilmesi gerekmektedir. Kanunun tamamı önemli hususlar arz etse de en önemli maddelerinden birisi olan 2.madde şu şekilde;

“Otel, motel, han, pansiyon, bekar odaları, günübirlik kiralanan evler, kamp, kamping, tatil köyü ve benzeri her türlü, özel veya resmi konaklama yerleri ile özel sağlık müesseseleri, dinlenme ve huzur evleri, dini ve hayır kurumlarının sosyal tesislerinin sorumlu işleticileri, bu yerlerde ücretli veya ücretsiz, gündüz veya gece, yatacak yer gösterdikleri yerli veya yabancı herkesin kimlik ve geliş- ayrılış kayıtlarını, örneğine ve usulüne uygun şekilde günü gününe tutmak, genel kolluk örgütlerinin her an incelemelerine hazır bulundurmak, Devlet İstatistik Enstitüsüne, talebi halinde vermek zorundadırlar.”

Apartmanda Kiralamaya Elverişli Ortak alan Varsa?

23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28 inci maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara izin belgesi düzenlenebilir. Bu izin belgeleri düzenlenirken kat maliklerinden alınmış izin onayı aranmayacaktır. Yani yönetim planında bu alanların turizm amaçlı kiralanmasına izin verilmişse ayrıca bir oy birliği gerektiren kat malikleri onayına gerek duyulmaz. Şunu özellikle belirtmeliyiz ki bunun olması için yönetim planında izin verilmiş olması ve sadece yukarıda sayılan alanlarla sınırlı olmalıdır.

Yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenir.

Maliyetlerdeki yükseliş yeni konut üretimini olumsuz etkilediğinden, arz-talep dengesizliğine neden oluyor. Hammadde, navlun, enerji giderleri ve arsa bedelleri gayrimenkulde bilançoları bozdu. Tedarik, üretim ve stok sorunu hammadde tarafında maliyet artışına neden olurken, deniz ulaşımında yaşanan navlun problemi ile işletme giderleri katlandı. Yine enerji tarafında yaşanan fiyat artışları ve buna eşlik eden kur şokları bilançoları yönetilebilir olmaktan çıkarmaya başladı. En büyük maliyet artışına neden olan arsa bedelleri rasyonel olmaktan çıktı.
Sektör henüz tam manasıyla dengeye oturmuş değil. Sektörün yeniden hareketlenebilmesi için ilk etapta kurda istikrarı devamlı kılacak yeni düzenlemelerin hızla hayata geçirilmesi gereklidir. Bu tek başına yeterli olmayacaktır, çünkü en büyük maliyet artışına neden olan arsa bedellerine ait suistimalleri ortadan kaldıracak düzenlemelere gayrimenkul geliştiricilerin ciddi ihtiyacı bulunuyor. Arz ve talep dengesizliğinden oluşan yüksek fiyatlar bir balon oluşturabilir. Sektörün yakın gelecekte, ‘fiyatlama krizi’ yaşamaması için arz üretimi ile denge sağlanmalı.
Şu anda konutlar ağırlıkla yüksek gelir grubuna satılıyor, “Orta gelirli yüksek fiyatlardan ötürü konut alamıyor. Düşük gelir grubunda bulunanlar için ise konut almak artık hayal oldu. Yüzde 24’e yükselen konut kredilerinden dolayı yakın gelecekte yeni fiyatlamaların oluşmasını görebiliriz. Şu anda ağırlıkla alıcı durumda bulunan grubun almayı bırakması halinde çok daha büyük sıkıntı ortaya çıkacak.